Прописка в садовом доме: с чего начать?

Сразу стоит уточнить, что правильнее говорить «регистрация в садовом доме», а не «прописка». Но поскольку «прописка» как понятие имеет широкое употребление, а о разнице между этими понятиями мало кто задумывается, полагаю, необходимость заявлять в УФМС о факте своего постоянного проживания по определённому адресу, можно называть и столь привычным для россиян словом «прописка».

Общеизвестный факт заключается в том, что далеко не все граждане обеспечены жильём. Эта категория граждан решает свои проблемы в соответствии с имеющимися возможностями. Одни просто арендуют жильё, имея при этом регистрацию по прежнему месту жительства, но не имея возможности там проживать. Однако ввиду дорогой стоимости найма жилья такой путь приемлем не для всех. В связи с этим в последнее время получила широкое распространение тенденция приобретать недорогой земельный участок и строить на нём жильё. Поскольку речь идёт не о самых обеспеченных гражданах, астоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство превышает все разумные представления, единственным выходом в такой ситуации становится приобретение участка земли, фактически пригодного для постройки дома, но юридически для этого не предназначенного. А это – земли в садоводческих товариществах, земли сельскохозяйственного назначения.

Так, в Калининграде и в Калининградской области сотни семей проживают постоянно на территории садовых товариществ, а также на землях сельскохозяйственного назначения. Люди построили там дома, благоустроили их, другого места для проживания не имеют и, скорее всего, иметь не будут. Казалось бы, они решили свою жилищную проблему. Сами, без участия государства. Но не всё так просто. Без регистрации по месту жительства кто будет гражданина воспринимать всерьёз? С одной стороны, осуществление прав граждан теперь не может зависеть от наличия (отсутствия) регистрации. С другой, попробуйте, не имея регистрации в паспорте, уговорить директора средней школы принять вашего ребёнка в школу, обратиться в поликлинику, встать на учёт на получение муниципального жилья, получить водительские права или принять участие в голосовании. В-общем, кто пробовал, тот знает.

Принятое в 2008 году Постановление Конституционного Суда частично разрешило ситуацию и открыло новые перспективы для не имеющих жилья людей. Частично – поскольку это знаменитое Постановление только определило сам принцип – возможность получения гражданином регистрации в дачном домике. При этом установить механизм реализации этой возможности обязан законодатель. Суд, даже Конституционный, не наделён правом издавать нормативно-правовые акты. Однако тот, кто наделён и, более того, обязан это делать, почему-то не торопится определить условия, которые требует прописка в садовом доме.

Поэтому в идеале должно быть так: человек, проживающий в садовом доме, обращается в УФМС. УФМС рассматривает возможность его регистрации на садовом участке в соответствии с установленными законодателем требованиями. И регистрирует гражданина. Но, поскольку эти самые требования так до сих пор и не установлены, УФМС не может произвольно зарегистрировать на даче гражданина, т. к. регистрация возможна только в строениях, пригодных для постоянного проживания. А УФМС не имеет критериев определения этой самой пригодности и не наделено правом самостоятельно признавать, является ли то или иное строение пригодным для проживания.

Прописка на даче: что для этого нужно?

С одной стороны, можно поступить следующим образом.

Регистрация на даче. Вариант первый.

Подождать, когда законодатель примет необходимые нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок оформления регистрации на даче. Затем обратиться в УФМС и получить заветный штампик в паспорт.

Но у этого пути есть два, существенных, на мой взгляд, недостатка: во-первых, учитывая, что пакет необходимых документов уже длительное время находится на согласовании в Правительстве, никто не возьмётся предсказать, через сколько недель, месяцев, лет такие документы будут приняты. А прописка в садовом доме необходима уже сейчас. Во-вторых, суды уже наработали определённую практику решения данных вопросов и имеют некоторую свободу усмотрения. Поэтому, если ваша дача не соответствует каким-то требованиям, предъявляемым к жилому помещению, суд может проигнорировать это обстоятельство, и вы получите результат – признание дома пригодным для проживания. А когда в УФМС появятся готовые нормативы, которым обязательно должен соответствовать садовый домик, чтобы в нем можно было зарегистрироваться, оспорить отказ в регистрации по месту жительства в связи с тем, что домик не соответствует нормативам, будет трудно, а то и невозможно. Сейчас это возможно именно потому, что конкретных требований для садовых (дачных) домиков законом не установлено, а суд вправе, в отличие от УФМС, давать самостоятельную оценку применению тех или иных критериев.

При таких обстоятельствах, как представляется, ожидать наступления благоприятного для регистрации на даче момента не стоит. Тем более, что он может оказаться не таким уж благоприятным.

Регистрация на даче. Вариант второй.

Практически, единственно возможный на данный момент. Это – обращение в суд с требованием признать садовый дом пригодным для проживания.

Сразу подчеркну, что обжаловать отказ УФМС в регистрации, или просить суд обязать УФМС осуществить вашу регистрацию на даче – занятие бесперспективное. Как пояснялась выше, УФМС в отсутствие необходимых регламентов не вправерегистрировать на даче. И препятствием является как раз то обстоятельство, чтопрописка на даче возможна только в строениях, пригодных для проживания. Однако УФМС не располагает установленными законом требованиями, для признания дома пригодным для проживания.

Чтобы в конечном итоге зарегистрироваться на дачном участке по месту проживания, необходимо соблюдение нескольких условий.

Так, и земельный участок, и садовый домик должны быть оформлены в собственность того лица, которое намерено прописаться на даче.

Обязательное условие – у собственника садового (дачного) домика не должно быть иного жилья. Ни в собственности, ни по социальному найму. Предполагается, что если такое жильё есть, там человек и имеет возможность проживать постоянно. Следовательно, нет никаких препятствий для регистрации в квартире. Предположение, полагаю, спорное. Но поскольку таков подход и КС РФ, и судов общей юрисдикции, примем это как данность и не будем отклоняться от темы.

Следующее непременное условие – дом должен быть пригоден для постоянного, т. е. круглогодичного, проживания. Следовательно, домом вряд ли признают бытовку или сарайчик для хранения инвентаря. Минимальные требования – дом должен иметь хотя бы самую простую отделку (настелены полы, вставлены окна, оштукатурены стены). Также садовый дом должен быть утеплён, иметь какую-то систему отопления (пусть даже печного), в доме должно быть электричество, должно осуществлять водоснабжение (хотя бы из колодца), утилизация отходов (например, в виде выгребной ямы). Должны быть соблюдены необходимые расстояния между домом и различными надворными постройками. В определении пригодности дачного дома для проживания последнее слово за специалистами. Будущему истцу необходимо получить заключение соответствующих специалистов – БТИ, иных организаций, занимающихся данным вопросом. В заключении должно быть установлено, что грубых нарушений СНиПов, СанПиНов при возведении дома не допущено, оно отвечает требованиям к жилым помещениям и что он хотя бы по основным требованиям может быть пригоден для постоянного проживания.

Это очень ответственный момент, т. к. суд не обладает необходимыми техническими познаниями в области строительства, санитарных и иных требований и при решении вопросов, требующих познаний в какой-то специальной сфере, полагается на мнение специалистов.

Также необходимо позаботиться о доказательствах отсутствия у истца другого жилья. Для этого следует обратиться в БТИ и получить справку об отсутствии жилья.

Затем необходимо составить заявление, которое должно отвечать требованиям, установленным законом. И обращаться в суд. После того, как суд признает дом пригодным для проживания и это решение вступит в законную силу, можно смело идти в УФМС и регистрироваться по месту жительства.

Кстати, обращаясь в суд с требованием признать садовый домик пригодным для проживания, не стоит думать, что это — простая формальность. Во-первых, в Калининградской области уже достаточно отказов в удовлетворении подобных требований. Во-вторых, как могу судить по практике ведения подобных дел, органы власти очень активно отрицают возможность признания садового дома пригодным для проживания, находя для этого самые разные доводы. А вынесенное в пользу заявителя решения, как правило, обжалуют в кассационном порядке.

Поэтому, обращаясь в суд, необходимо в полной мере готовиться к участию в состязательном процессе и хорошо обдумать правовую сторону предстоящего процесса.

Необходимо ли сниматься с регистрационного учёта для того, чтобы получить прописку на даче?

Вопрос злободневен для людей, приехавших из других регионов. Стремясь побыстрее обрести стабильность и как-то узаконить своё положение, эти люди прибегают к простому и очень распространённому способу – покупают прописку. Нередко в квартире, которая даже неизвестно, где находится. А живут – там, где получается. Обычно сначала снимают жильё, потом строят или покупают садовый дом и проживают там.

А вопрос о необходимости сняться с регистрации при обращении в суд для последующего решения вопроса о прописке на даче связан именно с тем, что до сих пор бытует представление о мистической связи между пропиской и правом на жильё, в котором они прописаны.

Как ни странно, но моя практика показывает, что данное заблуждение поддерживает (в своих, разумеется целях) и ответчик – администрация того поселения, на территории которого находится дачный участок. Активно не признавая требования граждан признать садовый дом пригодным для проживания, в качестве аргумента приводится ссылка на наличие у истца регистрации.

Этот довод не выдерживает никакой критики и не может быть принят судом во внимание. Регистрация по месту жительства сама по себе не создаёт никаких прав на жильё. Например, если вы просто зарегистрируетесь в квартире у ваших соседей, никаких прав на их квартиру вы не приобретёте. То же самое и с купленной пропиской. Уж не говоря о том, что такая регистрация сама по себе — нарушение закона.

Действует такое правило: человек должен быть зарегистрирован там, где он проживает, но не получает автоматически право проживать там, где он зарегистрируется.

Поэтому, если имеется справка официальных органов (БТИ, Росрегистрации) об отсутствии жилья, никакого правового значения наличие фиктивной регистрации по месту (якобы) жительства не имеет. И сниматься с регистрации при обращении в суд необходимости нет. А вот когда вы, получив решение суда, пойдёте в УФМС регистрироваться, одновременно с регистрацией на даче вас снимут с регистрационного учёта в чужой квартире.

Действительно ли после регистрации на садовом участке местные власти будут обязаны обустроить инфраструктуру, создать пригодные для постоянного проживания дачников условия?

Нередко встречается в Интернете информация о том, что если садоводов зарегистрировали на даче по месту постоянного жительства, власти обязаны обеспечить их надлежащей инфраструктурой: поликлиниками, школами, магазинами, коммуникациями.

Увы, это – ложный вывод. Садовое общество от того, что вы прописались в садовом домике, не перестанет быть садовым. Назначение земли, предоставленной для ведения садоводства, не изменится на предназначенную под ИЖС. Это вывод не следует из Постановления КС РФ. Напротив, как разъяснено в Постановлении КС РФ, суд пришёл к выводу о том, что граждане, при наличии определённых условий (о них – выше), вправе зарегистрироваться на даче, поскольку, по мниению судей, такой отказ противоречит Конституции РФ и нарушает права граждан.

При этом подчёркивалось, что граждане, выбирающие в качестве способа решения жилищной проблемы проживание и регистрацию в садовом обществе, должны осознавать возможные неудобства, связанные с проживанием на территориях вне населенных пунктов. И на органы власти не могут быть возложены обязанности по благоустройству и содержанию садовых обществ, на территории которых постоянно проживают и зарегистрированы граждане.

Можно ли прописаться в доме на земле сельскохозяйственного назначения?

До недавнего времени регистрация на землях сельхозназначения не допускалась. Важным условием регистрации было нахождение садового участка на территории населённых пунктов. Поэтому граждане, поселившиеся в домах, пусть даже суперкомфортных и отвечающих всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, были лишены возможности зарегистрироваться, если этот замечательный дом был возведён за пределами населённого пункта.

30 июня 2011 года Конституционный Суд РФ принял очередное Постановление N 13-П, которым была дана оценка соответствия конституции запрета регистрации в домах на землях сельскохозяйственного назначения.

И судьи пришли к выводу, что такой запрет не конституционен.

Теперь зарегистрироваться в доме, находящемся на участке земли вне населённого пункта, в т. ч. на землях сельскохозяйственного назначения, возможно. Алгоритм получения регистрации аналогичен выше описанному.